El papeleo, sin sorpresas

Cada cifra del cierre con su norma, antes de firmar nada. El precio que escribes se queda en tu teléfono: ninguna petición lo lleva.

Precio de la compraventa (COP)

Ciudad del inmueble

De ella dependen el tope de la vivienda de interés social y si el impuesto de registro está verificado.

Tipo de vivienda

AjustesQuién vende, cómo se reparten los gastos, el avalúo catastral y si compras con crédito.

Quién vende

Quién paga la notaría y el impuesto de registro

Otro reparto es un acuerdo de las partes: conviene que conste en la promesa. Los derechos de registro y el CTL los paga quien los pide, el comprador.

Avalúo catastral (COP, opcional)

Notaría, registro e impuesto se liquidan sobre el mayor entre el precio y el avalúo catastral.

Compro con crédito hipotecario

Agrega los documentos del banco, el plazo de la hipoteca y su línea de gastos.

Gastos

Escribe el precio de la compraventa y te mostramos cuánto paga cada parte, con su norma.

Qué pedir antes de firmar la promesa

Marca lo que ya tienes. Las marcas se quedan en esta pantalla: no se guardan.

Un certificado de tradición y libertad (CTL) reciente
Dice quién es el dueño y si hay hipotecas, embargos o demandas inscritas. Se expide en tiempo real: vale a la fecha y hora en que se pidió. El portal de la Superintendencia de Notariado y Registro lo da por vigente 30 días calendario; la notaría puede pedir uno más reciente.
Norma leídaDe dónde sale: Ley 1579 de 2012, art. 72 (su vigencia es la de la fecha y hora de la solicitud). Los 30 días son un criterio del portal de la SNR, no de esta ley.
La copia de la escritura anterior y un estudio de títulos
Sirve para comparar los linderos, el área y la cadena de dueños con lo que dice el CTL.
Práctica, no normaDe dónde sale: Práctica del estudio de títulos: ninguna de las normas que consultamos la exige tal cual.
El paz y salvo del predial y los demás comprobantes fiscales
El del predial es el habitual; otros (valorización, o la administración si es propiedad horizontal) dependen del inmueble. Se presentan al pedir la escritura.
Norma leídaDe dónde sale: Decreto-Ley 960 de 1970, art. 43: los comprobantes fiscales se presentan al solicitar el servicio notarial y se prohíbe al notario extender el instrumento sin los certificados que la ley exija.
La cédula del vendedor y, si la vivienda es familiar, la de su cónyuge
Un inmueble afectado a vivienda familiar solo se puede vender con el consentimiento libre de ambos cónyuges, que se expresa con su firma. Pregunta si está afectado.
Norma leídaDe dónde sale: Ley 258 de 1996, arts. 2 y 3 (el art. 1 lo modificó la Ley 854 de 2003).
La promesa de compraventa, por escrito
Una promesa solo obliga si consta por escrito, fija el plazo o la condición en que se firmará la escritura y determina el contrato de modo que solo falten la tradición o las formalidades legales. Lo que dice cada cláusula está en «Qué dice cada documento».
Norma leídaDe dónde sale: Ley 153 de 1887, art. 89.

Qué dice cada documento

Las cláusulas que más se ven al comprar vivienda, en palabras simples y con el artículo de donde sale cada una. Es un texto fijo: no leemos tu documento.

Promesa de compraventa

Se firma antes de la escritura: las partes se comprometen a firmarla en una fecha y una notaría.

Esto explica lo que dice la norma; no es asesoría legal. Para tu caso, consulta a un abogado o en la notaría.

Lo que la hace valer
Qué dice
Una promesa solo produce obligaciones si reúne cuatro cosas: consta por escrito; el contrato prometido no es de los que la ley declara ineficaces; trae un plazo o una condición que fija la época en que se firmará la escritura; y deja el contrato tan determinado que solo faltan la tradición o las formalidades legales.
Qué mirar
Que identifique el inmueble (dirección, matrícula inmobiliaria y linderos), el precio y la forma de pago. Si falta uno de los cuatro requisitos, la promesa no produce obligación.
De dónde sale
Norma leídaLey 153 de 1887, art. 89.
Fecha y notaría de la escritura
Qué dice
La promesa tiene que traer un plazo o una condición que fije la época en que se firmará la escritura.
Qué mirar
Día, hora y notaría por escrito, para que las dos partes lleguen al mismo sitio el mismo día; la ley pide la época, la notaría la pactan las partes. Si dependes de un crédito, que la fecha deje tiempo para el desembolso.
De dónde sale
Norma leídaLey 153 de 1887, art. 89, numeral 3.
Arras
Qué dice
Son algo que una parte entrega, por lo general dinero, como prenda de que el negocio se hará. Si no consta por escrito que se dan como parte del precio o como señal de quedar convenidos, la ley entiende que cada parte puede retractarse: quien las dio las pierde y quien las recibió las devuelve dobladas.
Qué mirar
Si dicen «de retracto» o «como parte del precio», y hasta cuándo se puede retractar: si no se fijó un plazo, el retracto se acaba a los dos meses del acuerdo, al otorgar la escritura o al empezar la entrega, lo que ocurra primero. Si la venta es un acto mercantil para quien vende, como una constructora, rige el Código de Comercio: celebrado el contrato prometido ya no hay retracto, y las arras se abonan a lo que se debe o se devuelven. Los artículos hablan de la venta con arras: si tu promesa las pacta, pide que diga con qué reglas y que un abogado lo confirme.
De dónde sale
Norma leídaCódigo Civil, arts. 1859, 1860 y 1861. Si la venta es un acto mercantil para quien vende: Código de Comercio, arts. 22 y 866.
Cláusula penal (la multa)
Qué dice
Es la pena que se compromete a pagar quien no cumpla o se demore. Se puede cobrar aunque el incumplimiento no haya causado perjuicio. La pena y la indemnización de perjuicios no se piden a la vez, salvo que se haya pactado así de forma expresa.
Qué mirar
Cuánto es y a quién obliga: a las dos partes o solo a una. Si la pena es enorme frente a lo que se debe, se puede pedir que se rebaje según el límite del Código Civil. Si la venta es un acto mercantil para quien vende, la pena no puede superar el monto de la obligación, y con ella pactada las partes ya no pueden retractarse.
De dónde sale
Norma leídaCódigo Civil, arts. 1592, 1599, 1600 y 1601. Si la venta es un acto mercantil para quien vende: Código de Comercio, art. 867.
Si una parte no cumple
Qué dice
En un contrato en que las dos partes se obligan (bilateral) va implícita esta condición: si una no cumple lo pactado, la otra puede pedir a su elección que se cumpla o que se resuelva, en los dos casos con indemnización de perjuicios.
Qué mirar
Que la promesa diga qué cuenta como incumplir (no pagar a tiempo, no ir a la notaría, no entregar) y cómo se avisa. Si trae cláusula penal, léelas juntas.
De dónde sale
Norma leídaCódigo Civil, art. 1546.

Escritura pública

Se firma ante notario y es la venta. El dominio pasa al comprador con el registro.

Esto explica lo que dice la norma; no es asesoría legal. Para tu caso, consulta a un abogado o en la notaría.

La venta queda perfecta con la escritura
Qué dice
La venta de un inmueble no se tiene por perfecta ante la ley mientras no se otorgue la escritura pública. La promesa es el compromiso de firmarla; la escritura es la venta.
Qué mirar
Que el inmueble, el precio y las partes coincidan con la promesa y con el certificado de tradición y libertad.
De dónde sale
Norma leídaCódigo Civil, art. 1857, inciso 2.
El precio, bajo juramento
Qué dice
En la escritura las partes declaran bajo juramento que el precio es real, que no hay pactos privados por un valor distinto y que no hay sumas convenidas por fuera; si las hay, se declara su valor. Sin esas declaraciones, el impuesto sobre la renta, la ganancia ocasional, el impuesto de registro y los derechos notariales y de registro se liquidan sobre cuatro veces el valor de la escritura.
Qué mirar
Que el precio de la escritura sea el que de verdad pagas, con lo que se pague aparte por mejoras, construcciones o intermediación.
De dónde sale
Norma leídaEstatuto Tributario, art. 90, en la redacción de la Ley 2010 de 2019.
Quién paga la escritura y el registro
Qué dice
Las costas de la escritura se dividen entre vendedor y comprador, salvo que pacten otra cosa, y la notaría cobra sus derechos por mitades en un contrato entre dos partes. En Bogotá y Cundinamarca el impuesto de registro también se paga por partes iguales, salvo que las partes digan otra cosa.
Qué mirar
Si la promesa reparte distinto, esa es la cuenta: cámbiala en los ajustes de Gastos.
De dónde sale
Norma leídaCódigo Civil, art. 1862; Decreto-Ley 960 de 1970, art. 223; Ordenanza 039 de 2020 de Cundinamarca, art. 212.
Saneamiento: el vendedor responde
Qué dice
El vendedor se obliga a entregar y a sanear. Sanear es amparar al comprador en el dominio y la posesión pacífica (si un juez lo priva del inmueble por una causa anterior a la venta, esa evicción la responde el vendedor) y responder por los defectos ocultos, llamados vicios redhibitorios.
Qué mirar
Que la escritura diga que se vende libre de hipotecas, embargos, demandas y otros gravámenes, y compáralo con el certificado de tradición. Ojo con una cláusula que libere al vendedor del saneamiento por evicción: la ley lo admite si se pacta, y ese pacto es nulo si hubo mala fe del vendedor.
De dónde sale
Norma leídaCódigo Civil, arts. 1880, 1893, 1894, 1895 y 1898.
Afectación a vivienda familiar
Qué dice
El notario le pregunta al vendedor si tiene sociedad conyugal, matrimonio o unión marital de hecho, y él declara bajo juramento si la vivienda está afectada: si lo está, solo se vende con el consentimiento de los dos, que se expresa con su firma. Al comprador le pregunta lo mismo y si ya tiene otra vivienda afectada; si tiene pareja y no tiene otra afectada, la que compra queda afectada por ministerio de la ley, salvo que la pareja declare de común acuerdo que no la somete.
Qué mirar
Que la escritura deje constancia de esas respuestas. Los actos que desconozcan la afectación quedan viciados de nulidad absoluta. Cuenta también para compañeros permanentes con al menos dos años de unión.
De dónde sale
Norma leídaLey 258 de 1996, arts. 3, 6 y 12.

Registro

La escritura se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, en el folio de matrícula del inmueble.

Esto explica lo que dice la norma; no es asesoría legal. Para tu caso, consulta a un abogado o en la notaría.

Eres dueño al registrar, no al firmar
Qué dice
La tradición del dominio de un inmueble se hace con la inscripción del título en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos: el registro es el medio para que el dominio pase. Con la escritura firmada y sin registrar, el dominio no ha pasado.
Qué mirar
Pide el registro pronto y, cuando salga, un certificado de tradición nuevo: tu compraventa debe aparecer como una anotación a tu nombre (si compraste con crédito o la vivienda queda afectada, después pueden venir la hipoteca o la afectación).
De dónde sale
Norma leídaCódigo Civil, art. 756; Ley 1579 de 2012, art. 2, literal a.
Quien radica primero, va primero
Qué dice
El acto que primero se radica en la Oficina de Registro tiene preferencia sobre cualquier otro que se radique después, aunque ese otro documento tenga una fecha anterior, salvo las excepciones de la ley.
Qué mirar
No dejes pasar días entre la escritura y la radicación: un embargo u otra venta que se radique antes que tu escritura puede quedar delante.
De dónde sale
Norma leídaLey 1579 de 2012, art. 3, literal c.

Normas leídas en su texto oficial el 25 de octubre de 2026.

El papeleo, sin sorpresas

Gastos

Qué pedir antes de firmar la promesa

Cuánto tarda cada paso

Antes de firmar

Promesa de compraventa

Escritura en la notaría

Pedir el registro: dentro de 2 meses

La oficina registra: 5 días hábiles

Entrega

Qué dice cada documento

Promesa de compraventa

Lo que la hace valer

Fecha y notaría de la escritura

Arras

Cláusula penal (la multa)

Si una parte no cumple

Escritura pública

La venta queda perfecta con la escritura

El precio, bajo juramento

Quién paga la escritura y el registro

Saneamiento: el vendedor responde

Afectación a vivienda familiar

Registro

Eres dueño al registrar, no al firmar

Quien radica primero, va primero

Gastos

Qué pedir antes de firmar la promesa

Cuánto tarda cada paso

Antes de firmar

Promesa de compraventa

Escritura en la notaría

Pedir el registro: dentro de 2 meses

La oficina registra: 5 días hábiles

Entrega

Qué dice cada documento

Promesa de compraventa

Lo que la hace valer

Fecha y notaría de la escritura

Arras

Cláusula penal (la multa)

Si una parte no cumple

Escritura pública

La venta queda perfecta con la escritura

El precio, bajo juramento

Quién paga la escritura y el registro

Saneamiento: el vendedor responde

Afectación a vivienda familiar

Registro

Eres dueño al registrar, no al firmar

Quien radica primero, va primero